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In den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) gibt es kein eigenständiges föderales Mietgesetz. Allgemeine Vorschriften über Miete sind im VAE-Zivilgesetzbuch zusammengefasst. In Bezug auf Miete von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien haben die einzelnen Emirate der VAE individuelle rechtliche Grundlagen verabschiedet.
Im Jahr 2013 sind die Mietpreise in Dubai um bis zu 35 Prozent gestiegen. Mit Vergabe der EXPO 2020 am 27.11.2013 an das Emirat Dubai wird auch 2014 und darüber hinaus mit einer Mietpreissteigerung gerechnet. Dabei sind stets die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen zu beachten.
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| A. Rechtsgrundlagen |
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Die wichtigsten mietrechtlichen Bestimmungen im Emirat Dubai sind das Gesetz Nr. 26/2007 i.V.m Nr. 33/2008 (Mietgesetz) und das Gesetz Nr. 43/2013 (Mieterhöhungsgesetz).
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| B. Mieterhöhung |
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Das Mietgesetz regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Das Mieterhöhungsgesetz regelt die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen.
Das Mieterhöhungsgesetz findet Anwendung auf Mietverhältnisse im öffentlichen, privaten und gewerblichen Bereich, in Freihandelszonen und im Dubai International Financial Centre. Die Grenzen der gesetzlich geregelten Mieterhöhungen orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter kann die Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz und nur unter folgenden Voraussetzungen erhöhen:
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5% Erhöhung, sofern der Mietpreis 11% bis 20% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; |
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10% Erhöhung, sofern der Mietpreis 21% bis 30% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; |
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15% Erhöhung, sofern der Mietpreis 31% bis 40% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; |
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20% Erhöhung, sofern der Mietpreis über 40% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. |
Sofern der Mietpreis 10% (oder weniger) unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann anhand des Rental Increase Calculator online berechnet werden.1
Sofern die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vorliegen, kann der Vermieter diese jährlich verlangen. Der Vermieter ist dabei jedoch an bestimmte Formvorschriften aus dem Mietgesetz gebunden.
Voraussetzung für eine Mieterhöhung (oder jedwede andere Vertragsänderung) ist eine entsprechende Mitteilung des Vermieters an den Mieter, die mindestens 90 Tage vor Ablauf des Mietvertrags bei diesem eingehen muss. Eine mündliche Mitteilung ist nicht ausreichend. Die Mitteilung hinsichtlich eines Mieterhöhungsbegehrens muss entweder durch notariell beglaubigtes und Gerichtsboten zugestelltes Schreiben, Einschreiben, persönliche Übergabe oder andere durch Gesetz anerkannte Zustellungsmethoden erfolgen.2 Der Vermieter trägt dabei die Beweislast hinsichtlich der fristgemäßen Zustellung.
Ist der Mieter mit der Miterhöhung nicht einverstanden, weil diese weder form- noch fristgemäß ist oder aus anderen Gründen, so sollte dieser dem Vermieter dies mitteilen. Lässt sich keine Einigung erzielen, steht den Parteien der Rechtsweg offen (siehe D. Mietgericht).3
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| C. Kündigung des Mietverhältnisses |
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Bei Neuabschluss eines Mietvertrags gelten die oben genannten Bedingungen für eine Mieterhöhung nicht. Der Vermieter kann grundsätzlich den Mietpreis mit einem neuen Mieter frei vereinbaren. Vermieter haben grundsätzlich wenig Interesse an Mietpreiserhöhungen im Rahmen des Mieterhöhungsgesetzes, sondern versuchen die Immobilie an einen neuen Mieter zu vermieten, insbesondere wenn es sich abzeichnet, dass aufgrund schnell gestiegener Mietpreise, die Immobilie weit unter Wert vermietet ist. Daher liegt es im Interesse des Vermieters, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen, da auch ein befristetes Mietverhältnis bei Fristablauf nicht automatisch endet.
An eine solche Kündigung knüpft das Mietgesetz zum Schutz des Mieters bestimmte Bedingungen.4
Auch wenn ein Mietvertrag auf ein Jahr befristet ist, kann ein Vermieter nur unter den Voraussetzungen des Art. 25 Abs. 2 Ziffern a) bis d) Mietgesetz, einer Erneuerung des Mietvertrags widersprechen bzw. Räumung der Immobilie verlangen.5 Die am häufigsten vorgetragenen Gründe sind Eigenbedarf des Vermieters6 oder die Absicht, die Immobilie zu verkaufen.
Der Vermieter kann das Vertragsverhältnis nur zum Ablauf des Mietvertrages mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Kündigung muss den Kündigungsgrund aufführen und entweder durch notariell beglaubigtes und Gerichtsboten zugestelltes Schreiben oder Einschreiben erfolgen. Eine persönliche Übergabe oder Zustellung per Fax oder Email ist nicht ausreichend. Der Vermieter trägt dabei die Beweislast hinsichtlich der fristgemäßen Zustellung. Ist die Kündigung nicht form- oder fristgemäß zugestellt worden ist diese unwirksam.
Um diese Hürden zu umgehen, legen Vermieter bei Abschluss eines (auf ein Jahr) befristeten Mietvertrags, Mietern gerne eine vorformulierte Kündigung in deren Namen mit Wirkung zum Vertragsende zur Unterschrift vor.7 Unterschreibt der Mieter diese Kündigung und händigt diese dem Vermieter bei Vertragsbeginn aus, bewirkt diese Kündigung grundsätzlich die Beendigung des Mietvertrags zum Ende der vereinbarten Mietzeit.
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| D. Mietgericht |
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Seit Ende 2013 steht den Parteien eines privaten oder gewerblichen Mietverhältnisses (auch in Freihandelszonen) der Rechtsweg zu einem Mietgericht, dem Tenancy Disputes Settlement Centre offen, welches im Gegensatz zu dem bis dahin für Mietrechtsstreitigkeiten zuständigen Rent Committee, mit Juristen besetzt ist.8
Mietrechtsfälle sind innerhalb einer Frist von 30 Tagen nachdem die zuständige Kammer den Fall erhalten hat, zu entscheiden.
Im Gegensatz zu dem Rent Committee kann gegen erstinstanzliche Urteile des Tenancy Disputes Settlement Centre nun Berufung eingelegt werden. Voraussetzung für eine Berufung ist ein Streitwert ab AED 100.000,00. Unabhängig vom Streitwert kann bei Urteilen, die eine Kündigung/Räumung nach Art. 25 Mietgesetz zum Inhalt haben, Berufung eingelegt werden. Berufungsurteile sind rechtskräftig und nicht mit weiteren Rechtsmitteln angreifbar.
Die Vollstreckung von Urteilen des Tenancy Disputes Settlement Centre erfolgt durch das Zivilgericht in Dubai.
Die Tatsache, dass das Tenancy Disputes Settlement Centre mit Juristen besetzt ist, dass Urteile innerhalb von 30 Tagen zu fällen sind und es eine Rechtsmittelinstanz gibt, trägt wesentlich zur Rechtssicherheit im Mietrecht bei.
1 Der Rental Increase Calculator findet sich auf der Webseite des Dubai Land Department www.dubailand.gov.ae.
2 Emails gelten als Beweismittel. Wird bestritten, dass die Versendung vom Absender stammt, muss dies durch entsprechenden technischen Nachweis des Service Providers erfolgen.
3 In diesem Fall muss der Vermieter Klage erheben.
4 Zu unterscheiden sind die in Art. 25 Abs.1 Mietgesetz genannten Gründe, die eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit betreffen und die in Art. 25 Abs. 2 Mietgesetz genannten Gründe, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit betreffen.
5 Das Mietgesetz spricht nicht von einem Kündigungsrecht des Vermieters, sondern einem Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Räumung der Immobilie. Dieser juristische Unterschied soll hier nicht vertieft werden.
6 Stellt sich heraus, dass trotz Eigenbedarfskündigung, die Immobilie nicht zu Eigenbedarfszwecken genutzt wird, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.
7 Kündigung durch den Mieter.
8 Für Mietverhältnisse in dem Dubai International Financial Centre und für sog. Long Term Leases ist das Tenancy Disputes Settlement Centre nicht zuständig. Darunter sind offenbar Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren zu verstehen.
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